CM-Land.com รับฝากขายบ้าน ที่ดิน อสังหา ฯ เชียงใหม่-ลำพูน

ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน

ที่ดิน หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไปและให้หมายความรวมถึงภูเขา ห้วย หนองคลองบึง ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1)

คำ ว่าที่ดินมิได้หมายถึงเนื้อดินอันเป็นกรวดทราย โคลน เลน แต่หมายถึงอาณาเขตอันจะพึงวัดได้เป็นส่วนกว้างส่วนยาวอันประจำอยู่แน่นอนบน พื้นผิวโลก เป็นส่วนหนึ่งของผิวพื้นโลกอันมนุษย์จะพึงอาศัย กรวด ทราย หิน ดิน โคลน แร่ธาตุที่อาจจะขุดขึ้นมามิใช่ตัวที่ดิน หากเป็นทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ที่ดินนั้นจึงเป็นสิ่งไม่อาจทำลายทำให้สูญหาย หรือเคลื่อนย้ายอย่างใดๆ ได้ เว้นแต่จะเปลี่ยนสภาพไปเช่นเปลี่ยนสภาพเป็นทางน้ำสาธารณะ

ประเภทที่ดิน

1. ที่ดินของเอกชน รวมที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ แต่อาจมีหลักฐานแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3,น.ส.3 ก.) ผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นและรวมถึงที่ดินมี หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

2. ที่ดินของรัฐ ได้แก่ที่ดินที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทั้งที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งมิได้มีผู้ใดครอบครองเป็นเจ้าของ และสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอยู่ 4 อย่าง

1. โฉนดแผนที่ เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทยออกเมื่อ ร.ศ.120 (พ.ศ. 2445) และ ร.ศ. 127 (พ.ศ. 2452) ออกโดยมีการรังวัดทำแผนที่ระวาง ป้องกันการเกิดการทับที่ซ้อนที่ ผู้ถือหนังสือนี้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนโดยสมบูรณ์ตลอดไปจนกระทั่ง ปัจจุบัน

2. โฉนดตราจอง เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินออกตาม พระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ.124 ประกาศใช้ในมณฑลพิษณุโลก ที่เป็นจังหวัดพิษณุโลก พิจิตร อุตรดิตถ์ สุโขทัย และบางส่วนของนครสวรรค์ ในจังหวัดอื่นไม่มีการออกโฉนดตราจองการรังวัดทำแผนที่ไม่มีระวางยึดโยง ทำเป็นแผนที่รูปลอย เป็นแปลงๆ ไป

3. ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ออก ให้ในกรณีที่บุคคลได้รับอนุญาตให้จับจองเป็นใบเหยียบย่ำมีอายุ 2 ปี หรือผู้ได้รับตราจองที่เป็นใบอนุญาต มีอายุ 3 ปี และได้ทำประโยชน์ในที่ดินภายในกำหนดแล้วมีสิทธิจะได้รับตราจองที่ตราว่าได้ ทำประโยชน์แล้ว

4. โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มี 6 แบบ

- น.ส.4

- น.ส. 4 ก.

- น.ส. 4 ข.

-  น.ส. 4 ค.

- น.ส. 4 ง. (ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15,17 ปัจจุบันไม่ออกแล้ว)

- น.ส. 4 จ. (ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 34) ปัจจุบันโฉนดที่ดินออกตามแบบ น.ส.4 จ.

การออกโฉนดที่ดิน

ก. รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศเขตเพื่อจะออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล

ข. การออกโฉนดที่ดิน เฉพาะราย

ที่ดินมือเปล่า

คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้ คือไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย หรือมีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินบางอย่าง เช่น ใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาต ส.ค.1 ใบจองหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือใบไต่สวน

ส.ค.1

คือ หนังสือแจ้งการครอบครองที่ดินที่ผู้ครอบครองได้ทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อน วันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับไปแจ้งการครอบครองต่อนายอำเภอหรือปลัด อำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ ว่าตนครอบครองที่ดินอยู่เป็นจำนวนเท่าใด นายอำเภอจะออกแบบ ส.ค.1 ให้แจ้งเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส.ค.1 มีลักษณะสำคัญแสดงให้ทราบว่ามีเนื้อที่เท่าใดใครเป็นเจ้าของ ตำแหน่งอยู่ที่ใด ที่ดินได้มาอย่างไร มีหลักฐานแห่งการได้มา และสภาพที่ดินเป็นอย่างไร

ส.ค.1 ที่ผู้แจ้งได้มาไม่มีผลกระทบกระเทือนต่อสิทธิที่เคยมีอยู่หรือไม่เคยมีอยู่ ของผู้แจ้งต้องเปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด คือ ไม่ก่อให้เกิดสิทธิขึ้นใหม่แก่ผู้แจ้งแต่ประการใด ไม่ใช่หนังสือรับรองว่าผู้แจ้งเป็นเจ้าของมีสิทธิครอบครอง ความเป็นเจ้าของผู้แจ้ง ผู้แจ้งต้องพิสูจน์เอาเอง

ใบจอง

เป็น หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ ที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวล กฎหมายที่ดิน (ผู้ที่ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ ซึ่งจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ในแต่ละท้องที่)

ผู้ มีใบจองจะต้องจัดการทำประโยชน์ในที่ดินที่ราชการจัดให้ ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี (การทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จ หมายถึง 75 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินที่จัดให้) และที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่คนอื่นไม่ได้ต้องทำประโยชน์ด้วยตนเอง ซึ่งเมื่อทำประโยชน์เสร็จถึง 75% แล้ว ก็มีสิทธิมาขอออกโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 3 ได้เหมือนกับผู้มี ส.ค.1 มี 2 กรณี คือ

1. เมื่อทางราชการเดินสำรวจทั้งตำบลเพื่อออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ให้

2. มาขอออกเองเหมือนกับผู้มี ส.ค.1

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ (นายอำเภอ) ว่าผู้ครอบครองที่ดินได้ทำประโยชน์แล้ว มี 2 แบบ คือ แบบ น.ส.3 และ น.ส. 3ก

แบบ น.ส.3ก ให้ใช้เมื่อมีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยวิธีกำหนดตำแหน่งทีดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ

ที่ดิน ที่มีมี น.ส.3 นี้ถือว่ามีสิทธิครอบครองคือมีสิทธิยึดถือทรัพย์นั้นไว้เพื่อตน เป็นสิทธิที่มีความสำคัญรองลงมาจากกรรมสิทธิ์ (แต่ทางพฤตินัยก็ถือว่าเป็นเจ้าของเช่นกัน) นอกจากนี้เวลาจะโอนให้คนอื่น ไม่ว่าจะขายหรือยกให้ หรือจำนองก็สามารถทำได้ แต่ต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ไม่ใช่สำนักงานที่ดิน

ที่ดิน น.ส.3 นี้ เป็นที่ดินที่เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง เจ้าของที่ดินมีสิทธินำ น.ส.3 มาขอออกโฉนดที่ดินเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ได้ 2 กรณี คือ

1. เมื่อทางราชการจะออกโฉนดที่ดินให้โอนการเดินสำรวจทั้งตำบล

2. มาขอออกเองเป็นเฉพาะราย เหมือนผู้มี ส.ค.1 หรือ น.ส.3

ใบไต่สวน (น.ส.5)

เป็นหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ใบไต่สวนจะออกให้ต่อเมื่อบุคคลมารังวัดโฉนดที่ดินจะเป็นการรังวัดเฉพาะแปลง  หรือรังวัดเป็นท้องที่  ก่อน ออกโฉนดที่ดินพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำการรังวัดตรวจสอบที่ดินเพื่อทำ แผนที่ระวาง และสอบสวนสิทธิว่าเป็นที่ดินของใคร มีบิดา มารดาชื่ออะไร มีอายุเท่าไร เนื้อที่ทั้งหมดประมาณเท่าไร มีเขตข้างเคียงแต่ละทิศจดอะไร และมีหลักฐานสำหรับที่ดินอย่างไรบ้าง  ข้อความที่สอบสวนรังวัดมาได้ จะต้องจดไว้ในใบไต่สวนและให้เจ้าของที่ดินลงชื่อรับรอง และเจ้าหน้าที่ผู้ทำการสอบสวนลงชื่อไว้ด้วย

ใบ ไต่สวน เป็นพยานเอกสารที่แสดงว่า ผู้มีชื่อในใบไต่สวนนำเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดินแปลงนั้นๆ แล้ว ใบไต่สวนไม่ใช่เอกสารสิทธิ แต่มีประโยชน์สำหรับ ผู้มีชื่อในใบไต่สวนที่ถูกฟ้องคดีหาว่าสละสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้น อาจอ้างใบไต่สวนเป็นพยานเอกสารต่อสู้ได้ว่าตนเองยังมีเจตนายึดถือครอบ ครองอยู่ มิฉะนั้นคงไม่นำเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดออกโฉนดที่ดิน และเป็นเอกสารที่ยืนยันว่ามีที่ดินมีเนื้อที่ประมาณเท่าไร แต่ละทิศจดที่ดินข้างเคียงแปลงใด และเป็นหลักฐานที่แสดงว่าเจ้าของได้ครอบครองตามเขตที่แสดงไว้ในใบไต่สวนแล้ว

ที่ดินมือเปล่าแตกต่างกับทีดินมีโฉนด

1. ที่ดินมีโฉนด เจ้าของมีกรรมสิทธิ์  กล่าวคือ มีสิทธิใช้สอย, จำหน่าย, ได้ ดอกผลและติดตามเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองซึ่งเกิดขึ้นจากการยึดถือที่ดินนั้นไว้โดยเจตนายึดถือเพื่อตน

2. ที่ดินมีโฉนด ถูกครอบครองปรปักษ์ได้กล่าวคือ หากมีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินมีโฉนดโดยสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน10 ปี บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์แต่ต้องไปขอให้ศาลสั่งว่าได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ และนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนประเภทได้มาโดยการครอบครองต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

ที่ดิน มือเปล่า ถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เช่น ที่ดิน ส.ค.1 หรือ น.ส.3 มีคนมาครอบครอง 10 ปี หรือ 20 ปี ผู้ครอบครองก็คงมีแต่สิทธิครอบครอง ดังนั้นผู้มาแย่งการครอบครองที่ดินมือเปล่าจากเจ้าของเดิมเกิน 10 ปี จะต่อสู้ว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์แล้วไม่ได้แต่ต้องต่อสู้ว่าตน ได้สิทธิในที่ดินนั้นแล้วเนื่องจากเจ้าของเดิมถูกแย่งการครอบครองแล้วไม่ ฟ้องร้องภายใน 1 ปี

ผู้ครอบครองเดิมย่อมสูญสิ้นในที่ดินของตน

3. ที่ดินมีโฉนด พนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียน คือ เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

ที่ดิน มือเปล่า พนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนคือนายอำเภอหรือผู้ทำการแทนปลัดอำเภอผู้ เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอหรือผู้ทำการแทนซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

4. ที่ดินมีโฉนด อายุความการทอดทิ้งให้ที่ดินตกเป็นของรัฐ ที่ดินมีโฉนดทอดทิ้งเกิน 10 ปีติดต่อกัน

ที่ดิน มือเปล่า หากเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ทอดทิ้งเกิน 5 ปี ติดต่อกันที่ดินนั้นตกเป็นของรัฐ สำหรับที่ดินมือเปล่าประเภทอื่น เช่น ส.ค.1 ใบจอง หากผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินนั้นต่อไป การครอบครองย่อมสุดสิ้นที่ดินตกเป็นของรัฐทันที

เจ้าของที่ดินมือเปล่าจะสูญสิ้นสิทธิในที่ดินของตนได้โดยประการหนึ่งประการใดดังต่อไปนี้

1) โดยเจ้าของที่ดินมือเปล่าโอนที่ดินของตนให้ผู้อื่นหากเป็นที่ดินมีหนังสือ รับรองการทำประโยชน์โอนโดยการจดทะเบียนต่อนายอำเภอท้องที่ซึ่งที่ดินตั้ง อยู่ หากเป็นที่ดิน ส.ค.1 โอนโดยการส่งมอบการครอบครองซึ่งใช้ยันกันได้ระหว่างเอกชนเท่านั้น จะใช้ยันต่อรัฐไม่ได้

2) โดยการสละเจตนาครอบครอง

เช่นเจ้าของที่ดินมือเปล่า สค.1 ทำหนังสือโอนขายกันเอง เป็นการแสดงเจตนาว่าผู้ขายสละเจตนาครอบครองและไม่ยึดถือที่ดินนั้นต่อไป

3) โดยไม่ยึดถือทรัพย์สินนั้นต่อไป การที่เจ้าของที่ดินมือเปล่าเลิกยึดถือที่ดินเป็นการแสดงเจตนาละทิ้ง เลิกครอบครอง การซื้อขายที่ดินมือเปล่า โดยมิได้ทำสัญญาเป็นหนังสือกันนั้นเมื่อผู้ซื้อได้ชำระราคาและผู้ขายสละ สิทธิให้ผู้ซื้อเข้าปกครองอย่างเจ้าของโดยผู้ขายเลิกยึดถือที่ดินนั้นต่อไป ที่ดินย่อมเป็นสิทธิของผู้ซื้อ

4) โดยถูกแย่งการครอบครองแล้วเจ้าของที่ดินมือเปล่าไม่ฟ้องเรียกร้องคืนภายใน 1 ปี ย่อมสูญสิ้นสิทธิในที่ดินของตน  การ ฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองจะต้องฟ้องภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง ที่เป็นเช่นนี้เพราะกฎหมายถือว่าที่ดินมือเปล่าเจ้าของไม่มีกรรมสิทธิ์ มีแต่เพียงสิทธิครอบครองระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง มิใช่นับตั้งแต่วันที่รู้ว่าถูกแย่งการครอบครอง

การฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี เป็นระยะเวลาสิ้นสุด มิใช่อายุความ  ดังนั้นแม้จำเลยไม่ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ ศาลก็หยิบยกขึ้นพิจารณายกฟ้องโจทก์ก็ได้

5) โดยถูกเวนคืนให้ที่ดินตกเป็นของรัฐ

6) โดยเจ้าของละทิ้ง  เช่น ที่ดิน สค.1 ใบจอง หากเจ้าของสละเจตนาครอบครอง การครอบครองย่อมสิ้นสุด ที่ดินตกเป็นของรัฐ

การเสียสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ผู้ มีสิทธิในที่ดินอาจเสียสิทธิในที่ดิน ได้โดยที่ดินนั้นจะตกเป็นของรัฐในกรณีที่มีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือ ปล่อยให้พื้นที่ดินรกร้างว่างเปล่าเกินเวลาดังนี้

1. สำหรับที่ดินมีโฉนดที่ดินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน

2. สำหรับที่ดินที่มี น.ส.3 เกิน 5 ปี ติดต่อกัน

โดยถือว่าผู้นั้นเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ได้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า

การขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 หรือ น.ส.3ก)

ที่ดินที่จะขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ มีดังนี้

1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง

3. ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินที่ทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ

หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงประกอบการขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีดังนี้

1. บัตรประจำตัว

2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน

4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ

5. ตราจองเป็นใบอนุญาต

6. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่นๆ ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองและไม่อยู่ในท้องที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจ ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

วิธีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์

1. ผู้ขอต้องยื่นคำขอต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ ท้องที่ที่ดินตั้งอยู่แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งแนบหลักฐานตามที่กล่าวมาแล้ว

2. เมื่อรับคำขอแล้ว นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ หรืออาจจะมอบให้เจ้าหน้าที่ผู้ใดไปแทนก็ได้ จะออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นตามระเบียบและ กฎหมาย ในการรังวัดเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียงต้องไประวางชี้แนวเขตและ ลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานด้วย

3. เมื่อได้พิสูจน์การทำประโยชน์แล้วปรากฎว่าได้มีการครอบครองและทำประโยชน์ตาม สมควรแก่สภาพที่ดินในท้องถิ่น ตลอดจนสภาพกิจการที่ได้ทำประโยชน์แล้ว นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอจะประกาศคำขอรับรองการทำ ประโยชน์ไว้ 30 วัน ณ ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอที่ทำการกำนันในบริเวณที่ดินที่ขอออกหนังสือ รับรองการทำประโยชน์และสำนักงานเทศบาล (ถ้ามี) แห่งละ 1 ฉบับ

4. ถ้ามีผู้คัดค้าน นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอจะทำการสอบสวนเปรียบ เทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็ดำเนินการไปตามข้อตกลงนั้น หากตกลงกันไม่ได้ก็ให้มีคำสั่งว่าจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ ฝ่ายใด และให้ฝ่ายที่ไม่พอใจไปดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนด 60 วัน นับแต่วันรับทราบคำสั่ง เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งประการใดให้ดำเนินการไปตามนั้น ถ้าไม่ได้ฟ้องภายในกำหนด 60 วัน ก็ให้ดำเนินการไปตามที่มีคำสั่งไว้แล้ว

5. ถ้าไม่มีผู้คัดค้าน ก็ให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ต่อไป

6. ถ้าปรากฎว่า การออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปโดยความผิดหลงหรือฝ่าฝืนกฎหมายหรือไม่ ถูกต้องด้วยประการใดก็ตาม ผู้ว่าราชการจังหวัดมีอำนาจสั่งเพิกถอน น.ส.3 ได้

การขอออกโฉนดที่ดิน

ที่ดินที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ มีดังนี้

1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง

3. ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินที่ทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ

4. ต้องเป็นที่ดินที่ได้มีระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินแล้ว

หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงประกอบขอออกโฉนดที่ดิน มีดังนี้

1. บัตรประจำตัว

2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน

4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ

5. ตราจองเป็นใบอนุญาต

6. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้น

7. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในกรณีที่ได้รับการจัดที่ดินในนิคมสร้างตนเอง

8. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่น ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองและไม่อยู่ในท้องที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจ ออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล

วิธีการขอออกโฉนดที่ดิน

1. ผู้ขอต้องยื่นคำขอพร้อมหลักฐานการได้มาซึ่งที่ดินตามที่กล่าวมาแล้วต่อเจ้า พนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา แล้วแต่กรณี

2. เมื่อได้รับคำขอแล้ว เจ้าหน้าที่จะออกไปทำการรังวัดและทำการไต่สวนเจ้าของที่ดินผู้ปกครองท้องที่ และเจ้าของที่ดินข้างเคียง

3. เมื่อรังวัดเสร็จเรียบร้อยและไม่มีข้อขัดข้อง เจ้าพนักงานที่ดินก็จะประกาศแจกโฉนดมีกำหนด 30 วัน โดยปิดไว้ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนันและบริเวณที่ดินที่ขอออกโฉนดที่ดินแห่งละ 1 ฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีก 1 ฉบับ

4. ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็จะดำเนินการไปตามความตกลง ถ้าไม่ตกลง เจ้าพนักงานที่ดินก็จะเสนอเรื่องพร้อมความเห็นไปให้ผู้ว่าราชการจังหวัด พิจารณาสั่งการ เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดสั่งแล้ว ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจให้ฝ่ายนั้นไปฟ้องศาลภายใน 30 วันนับแต่วันทราบคำสั่ง ถ้าไม่มีการฟ้องศาลก็ดำเนินการไปตามที่ผู้ว่าราชการจังหวัดสั่ง

5. ถ้าไม่มีผู้ใดคัดค้านโต้แย้งก็ออกโฉนดที่ดินให้ต่อไป

การขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน

หากโฉนดที่ดินสูญหาย เจ้าของที่ดินจะต้องออกใบแทนทันที

หาก เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนแล้วเชื่อว่าโฉนดที่สูญหายจริงก็จะประกาศขอออกใบแทน 30 วัน ปิดไว้ที่สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ ที่ทำการกำนัน 1 ฉบับ ที่บริเวณที่ดิน 1 ฉบับ ในเขตเทศบาลปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีก 1 ฉบับ หากไม่มีผู้คัดค้านก็จะออกใบแทนให้ไปหากมีผู้คัดค้านและปรากฏว่าโฉนดไม่สูญ หายจริง เจ้าพนักงานที่ดินก็จะยกเลิกคำขอ

คำแนะนำเรื่องการป้องกันการทุจริตเกี่ยวกับที่ดิน

1. ควรเก็บรักษาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 หรือ นส.3ก) ไว้ในที่ปลอดภัย ถ้ามีแขกแปลกหน้าขอดูโฉนดที่ดินหรือ นส.3 โดยอ้างว่า มีคนต้องการจะซื้อให้ระมัดระวังเพราะผู้ทุจริตอาจนำฉบับปลอมมาเปลี่ยนได้

2. อย่าให้ผู้อื่นยืมโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไปไม่ว่ากรณีใดๆ

3. ในกรณีโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 สูญหายหรือถูกลักให้รับแจ้งความต่อพนักงานสอบสวน (ตำรวจ) โดยเร็วแล้วนำใบแจ้งความไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอให้ออกใบ แทนใหม่

4. อย่าเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด ก่อนเซ็นชื่อให้กรอกข้อความในใบมอบให้ครบถ้วนและจะมอบให้ไปทำนิติกรรมเรื่อง ใดก็ให้เขียนลงไปให้ชัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะให้ก็ว่าให้

5. ควรพิจารณาถึงบุคคลที่จะรับมอบอำนาจจากท่าน ควรเป็นบุคคลที่เชื่อถือหรือรู้จักชอบพอกันมานาน หรือเป็นญาติพี่น้องกัน อย่ามอบอำนาจให้กับผู้ที่ไม่รู้จักมักคุ้นกันมาก่อน

ถ้า ไม่จำเป็นจริงๆ ควรไปทำธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินด้วยตนเองจะเป็นการปลอดภัยและสะดวกกว่า แม้จะเสียเวลาไปบ้างก็ยังดีกว่าสูญเสียทรัพย์

6. ถ้ามีเวลาว่างควรนำโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติและมีหลักฐานถูกต้อง ตรงกับฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ เพียงใด

7. ก่อนจะรับซื้อ รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดินควรไปตรวจสอบดูที่ดินให้แน่นอนถูกต้องตรงกับหลักฐานตาม โฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ถ้าสงสัยให้ไปขอตรวจสอบหลักฐานที่ดินก่อนหรือขอสอบเขตว่าเป็นที่ดินแปลง เดียวกันหรือไม่

8. ควรติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง

9. อย่าทำสัญญาให้กู้ยืมเงินกันเอง โดยรับมอบโฉนดที่ดิน หรือ นส.3 ไว้เป็นประกันเป็นอันขาด เพราะอาจเป็นฉบับของปลอม ทางที่ดีควรไปจดทะเบียนรับจำนอง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะปลอดภัย

10. การซื้อขายที่ดินมีโฉนด ผู้ซื้อขายชอบที่จะไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินและชำระเงินทั้งหมดที่ สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินขณะจดทะเบียนโอนที่ดิน ซึ่งอาจชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คก็ได้ เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น หากชำระก่อนการจดทะเบียนแล้วผู้ขายอาจบิดพลิ้วไม่โอนที่ดินให้หรือนำไปโอน ขายให้บุคคลภายนอก